El uso abusivo de la ley de prehorizontalidad

El presente fallo, orienta la aplicación de ciertos principios, que deben tenerse muy en cuenta al momento de interpretar la voluntad de las partes, acordada a través de la celebración de un contrato de suma utilización en nuestra sociedad, cual es el boleto de compraventa de inmuebles. Resulta esencial, y teniendo en mira la aplicación de referidos principios, durante la aplicación de los efectos emergentes del contrato, distinguir entre la correcta aplicación de la normativa vigente orientada a obtener un resultado conforme a derecho, con la utilización de institutos en forma abusiva y arbitraria. De esta forma podemos concluir que no siempre elderecho está protegido por la ley en forma absoluta, sino que el ejercicio de un derecho debe ser regular, no contrariar la buena fe, la moral, las buenas costumbres o los fines sociales y económicos del mismo, así lo establece el art. 1071 del Cód. Civil. Abusar de un derecho es un acto ilícito, y no está protegido judicialmente, y quien lo haya cometido debe hacerse responsable por los daños y perjuicios que éste ocasione. Siguiendo con este orden de ideas, es muy habitual que alguna de las partes contratantes se ampare arbitrariamente en la falta de cumplimiento de alguna de las disposiciones legales, o reglamentarias, para justificar su propia mora, y rechazar una resolución derivada de su incumplimiento, sin ni siquiera demostrar que tal inacción la ha perjudicado directamente, presupuesto necesario del deber de responder.

Las distintas situaciones que se plantean en la parte operativa de los contratos han de ser analizadas particularmente, teniendo muy especialmente en cuenta, el fin que las partes han tenido al contratar, la buena fe y la equidad.

I. La obligación de someterse al Régimen de la Ley de Prehorizontalidad

Con el propósito de dar seguridad a los adquirentes por boletos de unidades aún no construidas o finalizadas, el 6 de julio de 1972 se promulgó y dictó la ley 19.724 de prehorizontalidad (Adla, XXXII-C, 3368). La misma exige, en su artículo primero, que “todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir un edificio con el fin de enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal debe hacer constar en escritura pública su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”, es decir otorgar una escritura de afectación al régimen de prehorizontalidad, con los requisitos que la ley establece en su articulado, tales como presentar ante el notario, un plano de mensura aprobado, un proyecto de obra y un proyecto de reglamento como así también la obligatoriedad de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble esta escritura y los sucesivos boletos de compra-venta que se realicen en el marco de la comercialización de las unidades. El incumplimiento de este último requisito y de acuerdo al art. 12 de la misma, trae como consecuencia que “… los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponible a terceros…”.

Como se señaló en el mensaje que acompañó al proyecto, “… uno de los objetivos de la afectación consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompañe los elementos que habilitarán a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobación, las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración y los porcentuales estimativos, información toda ésta que brindará al contrato seriedad y garantía no siempre posible de otorgar con el actual régimen…”. Tanto énfasis le han otorgado los legisladores a los propósitos protectores de la ley, y su cumplimiento, que incluso no les bastó con investir de orden publico a sus disposiciones sino también decidieron incluir exageradas penalidades, enunciadas en el art. 32 de la misma, estableciendo que “… Será reprimido con prisión de 1 mes a 2 años, quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los arts. 1°, 3°, 6° última parte, 8, incs. b y c, 9, 10, 11 y 19…”.

En el marco de aplicación de esta imposición legal se expidió la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil reunida en pleno, el 28 de Febrero de 1979 en autos “Cotton, Moisés D. y otros c. Tutundjian, Simón”, (CNCiv., en pleno, febrero 28-979 -LA LEY, 1979-A, 528-), estableciendo que “el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato y que los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables”.

Un profesor de Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, en el comienzo de su curso, desafiaba a sus alumnos a que pongan atención a las obras en construcción, y que lean en los grandes carteles que destacaban las características de las distintas obras en construcción ubicadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y si, en alguna de ellas se hacía alusión a la Ley de Prehorizontalidad, creo que el resultado fue abrumador, casi ninguna o ninguna cumplía ni cumple con el requisito impuesto por la ley de prehorizontalidad.

El “antídoto” al uso abusivo de tal legislación por parte de los compradores por boleto, por fin llega en el plenario de la Cámara Nacional en lo Civil del 26 de Marzo de 1985, en autos “Alvear 1850 S.R.L. c. Tabú Luis (v. ED, 113-264), estableciendo tres requisitos para subsanar la falta de inscripción a prehorizontalidad a la hora de exigir el cumplimiento de obligaciones pendientes, a saber: a) Que se ofreciera contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, b) Que las prestaciones estuvieran expeditas y; c) Que el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.

Sin embargo, este “remedio”, fue ensayado en vano por la empresa constructora en el presente fallo, quien no pudo purgar su mora a causa de que no poder cumplir con uno de los requisitos, ya que el ofrecimiento de escrituración que efectuara por carta documento ha resultó extemporáneo, al ser tardío el ofrecimiento a escriturar por encontrarse vencido el plazo estipulado en el boleto de compraventa para escriturar. Además resultó inconducente, ya que supeditaba el cumplimiento a abonar las cuotas pendientes con intereses moratorios, no estando facultada la empresa a realizar tales imputaciones, por encontrarse ella misma en mora.

II. La pesificación y el reajuste del saldo de precio adeudado

La compradora, pretendió reanudar los plazos suspendidos en las condiciones originales de contratación. Teniéndose en cuenta el plazo trascurrido (10 años), la circunstancia de que se había pactado en dólares antes de la crisis del 2001 y, conforme la pesificación de los valores establecidos, en todos los contratos pactados en aquella moneda (conforme a ley 25.565 -Adla, LXII-B, 1612-), la Cámara consideró que resulta un ejercicio abusivo de derecho pretender abonar en esa moneda, siempre que el valor de plaza del inmueble y la distorsión de precios hace que se llegue a un resultado completamente desproporcionado y contrario a lo que las partes tuvieron en mira al contratar. Es por ello que la misma resuelve adecuar el saldo de precio adeudado, y las cuotas a abonarse, de acuerdo a la tasación que se realizara en la instancia de grado del valor actual del inmueble, todo ello en sintonía con lo previsto con el dec. 214 en su art. 8°.

III. La empresa vendedora y la parte compradora

Es común que en determinadas ocasiones exista una sociedad dueña de un terreno y otra que se encarga de la construcción de un edificio sobre el mismo. Los desarrollos inmobiliarios, en diferentes modalidades, y según las características del contrato intrasocietario, serán los elementos que determinen, de acuerdo a su finalidad, las normas legales que correspondan aplicar (conf. CNCiv., sala D, julio 21-969, ED, 35-740). Sin embargo, la utilización de personas jurídicas distintas con la finalidad de realizar en común un proyecto de construcción para vender sus unidades a futuros adquirentes no puede de ninguna forma servir como instrumento para evadir su responsabilidad de cumplir con su obligación como parte vendedora. En el presente fallo, una de las sociedades, la dueña del edificio, intenta demostrar que ella no contrató con la parte vendedora y que no le atañe responsabilidad al respecto por no ser parte del mismo. Sin embargo quedaron demostradas en autos, las actitudes que ha tenido tal sociedad en todo momento que la identifican como parte vendedora, entre otras, manifestando estar dispuesta a escriturar la unidad vendida, poniendo de manifiesto así no ser ajena a la compraventa. Este es un ejemplo más de la orientación interpretativa que hace la Cámara del contrato, como hemos visto, teniendo en cuenta el principio de buena fe contractual.

Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723)

 

 

Almagro Construcciones S.A. c. Gómez, Vilma J. • 10/09/2004

Publicado en: LA LEY 2005-A , 237  • LA LEY 2005-A , 678 con nota de Ezequiel Cabuli

Cita online: AR/JUR/3166/2004

Voces

Hechos

El juez de primera instancia rechazó la demanda por resolución del contrato de compraventa referido a un inmueble afectado al régimen de la prehorizontalidad, la cual había sido deducida por el vendedor, e hizo lugar a la reconvención dirigida contra el titular del lote en el cual se ubica el inmueble en cuestión. La Cámara modificó el fallo apelado en lo que hace al importe adeudado en concepto de saldo de precio.

Sumarios

  1. 1 – El incumplimiento por parte del enajenante de un inmueble afectado al régimen de la prehorizontalidad, de la obligación prevista en los arts. 1° y 4° de la ley 19.724 (Adla, XXXII-C, 3368) consistente en inscribir registralmente todas las promesas de venta referidas a las unidades de dicho inmueble, trae aparejada la mora no sólo respecto a esta obligación sino a todo el contrato, no pudiendo por ende reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato

Abrir Jurisprudencia y Doctrina Vinculada

  1. 2 – El ofrecimiento de escrituración efectuado por el vendedor -en el caso, de un inmueble en construcción- resulta inconducente cuando tal escrituración se condiciona al pago del saldo de precio con más intereses moratorios pues, resultando la mora imputable al vendedor, éste no está legitimado para imponer al comprador el pago de intereses, razón por la cual dicho ofrecimiento es ineficaz para purgar la mora del vendedor.
  2. 3 – En el marco de una demanda por resolución de un contrato de compraventa de un inmueble en construcción, debe rechazarse la excepción de falta de legitimación pasiva incoada por quien a pesar de revestir la calidad de titular del lote donde se asienta el inmueble vendido, no ha celebrado la mencionada operación de compraventa, pues el hecho de que éste haya manifestado estar dispuesto a escriturar la unidad vendida, pone de manifiesto que el excepcionante no era ajeno a dicha compraventa.
  3. 4 – La prohibición de venta de cosa ajena prevista en los arts. 1329 y 1330 del Cód. Civil y la nulidad que aquel artículo establece lo es en relación al verdadero propietario de la cosa, puesto que a él no puede oponérsele el contrato pero, con relación a las partes contratantes, genera la obligación del vendedor de procurar la adquisición de la cosa para transferirla al comprador u obtener la ratificación del propietario.

TEXTO COMPLETO:

 

2ª Instancia. – Buenos Aires, septiembre de 10 de 2004.

 

 

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

 

 

La doctora Ubiedo dijo:

 

 

I. A fs.641/652 obra el pronunciamiento en virtud del cual se rechazó la demanda deducida por Almagro Construcciones contra Vilma Josefa Gómez por resolución de contrato de compraventa de la unidad identificada con la letra A del 7o. piso del edificio sito en Humberto Primo 2930 de la Capital Federal, celebrado en agosto de 1991 entre la accionante -en calidad de vendedora- y la demandada -como adquirente-. El fallo hizo lugar a la acción reconvencional sólo en lo que correspondía a la demanda deducida contra Humberto I Construcciones S.A. por cumplimiento de contrato y escrituración.

 

 

Contra dicho decisorio se agravian todas las partes. La accionante Almagro Construcciones S.A. critica que se la haya considerado incursa en mora, pese a que se encontraba purgado el incumplimiento de la obligación impuesta en la ley de prehorizontalidad, así como lo exiguo del importe determinado como saldo de precio a satisfacer por la adquirente (v. fs. 696/700).

 

 

La demandada reconviniente centra sus quejas en el monto fijado en concepto de saldo de precio y en la imposición de que se lo integre in totum al momento de la escrituración, sin considerar que se pactó un plan de pago en cuotas, suspendido de resultas de la exclusiva mora de la contraria.

 

 

A su vez la reconvenida Humberto I Construcciones S.A. se agravia del rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva y de la consecuente imposición de cumplimiento de una obligación emergente de un contrato en el cual no ha sido parte. Asimismo manifiesta que se adhiere a los agravios vertidos por la accionante Almagro Construcciones S.A.

 

 

II. Para un mejor orden argumental que permita una adecuada comprensión de la decisión de fondo, habré de analizar en primer lugar el agravio de Humberto I Construcciones S.A. relativo al rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva.

 

 

La empresa Almagro Construcciones S.A. suscribió el boleto en virtud del cual se instrumentara la compraventa motivo de autos en calidad de vendedora, sin invocar representación alguna. Sólo reconoció en esa oportunidad que el dominio del lote en el cual se asentaba el edificio, del cual formaba parte la unidad vendida, se encontraba en cabeza de la ahora demandada y excepcionante Humberto I Construcciones S.A.. De tal suerte -aun cuando Almagro Construcciones S.A. no resultara propietaria del bien en cuestión al no haber invocado la representación de quien efectivamente lo fuera lleva a inferir que actuaba por derecho propio y en calidad de vendedora -arg. arts. 2518, 2520, 2524 y conc. del Código Civil-.

 

 

Con miras a encarar la construcción de edificios destinados a ser sometidos al régimen de propiedad horizontal distintas son las variantes y modalidades que se implementan a efectos de instrumentar dicha construcción y los contratos de venta de unidades. Ellas van desde la constitución de un consorcio, de una sociedad -o una unión transitoria de sociedades- cuyo objetivo será la construcción y venta. A su vez cada promesa de venta podrá entenderse como venta de cosa futura, de propiedad de quien aparece vendiendo o de un tercero (venta de cosa ajena) si quien promete la venta no aparece como titular de dominio. Será cada caso el que determine las normas aplicables, siendo procedente que según los caracteres del contrato (que normalmente revisten el carácter de atípicos dada su especificidad) se apliquen las disposiciones legales que les correspondan (conf. CNCiv. Sala D julio 21 -969 ED 35-740; CNCiv. Sala F agosto 9-973 ED 53-566 entre otros). Reiteradamente se ha sostenido y se sostiene pacíficamente que la prohibición de venta de cosa ajena que sientan los arts. 1329 y 1330 del Código Civil y la nulidad que aquél artículo establece lo es en relación al verdadero propietario de la cosa, puesto que a él no puede oponérsele el contrato pero con relación a las partes contratantes entre sí se producen los efectos a que se refieren los arts. 1329, 1177 y 1178 del Código Civil cual es la constitución de la obligación del vendedor de procurar la adquisición de la cosa para transferirla al comprador u obtener la ratificación del propietario (conf. esta sala septiembre 9-969 ED 29 – 602 íd. íd. noviembre 30- 971 ED 44-370). A su vez la ley prevé que el real propietario dominial ratifique la venta hecha por un tercero de la cosa que le pertenece. Tal ratificación cubre la nulidad del acto y la venta (o promesa de venta) queda consolidada (conf. esta Sala junio 18- 965 ED 12 -125).

 

 

Si bien Almagro Construcciones S.A. es quien aparece como vendedora, dado que recibiera cada uno de los pagos por cuenta y orden de Humberto I Construcciones S.A. según surge de los recibos presentados por la compradora (v. fs. 134/ 145 y 148/159 cuyos originales, obrantes en sobre A-91 tengo a la vista y ha sido reconocidos por su emisora -v.fs. 202-), así como que la excepcionante Humberto I Construcciones es titular de dominio del inmueble donde se asienta el edificio, no actuaba por sí. A su vez ésta ha manifestado haber estado dispuesta a escriturar la unidad vendida por la actora, así como que nunca puso reparos al acto escriturario (v. fs. 222 vta.) lo que demuestra sin lugar a dudas que la excepcionante no era ajena a la compraventa motivo de autos, siendo para la adquirente res inter alios acta la índole y naturaleza de la relación que une a las nombradas quienes evidentemente encararon la construcción y comercialización de las unidades.

 

 

Por lo expuesto, deberá rechazarse el agravio y confirmarse este aspecto del fallo recurrido.

 

 

III. El segundo aspecto a analizar es el relativo a la atribución en la sentencia de mora de la vendedora, lo que da lugar a queja de ambas empresas.

 

 

Conforme surge de los términos del boleto suscripto por las partes – el que en este acto tengo a la vista y obra reservado en legajo A -88- en el caso se trató de una operación de compraventa de cosa futura, donde el adquirente puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de la contraria en todo aquello que haga a la entrega efectiva de la cosa prometida en venta en tiempo propio (arts.1327 y conc. del Código Civil) a diferencia de la locación de obra donde se compromete una obligación de resultado consistente en la ejecución de la cosa conforme las reglas del arte (v. Spota Instituciones de Derecho Civil, Contratos ed. Depalma 1979 Vol. IV ap. par. 730 y sig.).

 

 

Los arts. 1, 4 y conc. de la ley 19.724 (ED 43-1229) imponen al promotor, propietario, enajenante de una heredad que se proponga construir y vender unidades que hayan de ser sometidas al régimen de la ley 13.512, la obligación de hacerlo constar en escritura pública e inscribir ésta -conjuntamente con el proyecto de obra y reglamento de copropiedad y administración- en el Registro de la Propiedad Inmueble, donde también se irán inscribiendo las futuras y sucesivas promesas de venta.

 

 

Esta imposición de carácter legal integra el contrato de compraventa y por tanto su incumplimiento trae aparejada la mora del obligado no solo respecto a esta obligación sino al contrato todo. Siendo así, la mora en que incurra le impide invocar la del adquirente -arg. art. 510 del Código Civil-. Este principio ha tenido recepción en el plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, recaído con fecha 28 de febrero de 1979 en autos “Cotton Moises D. c. Tutundjian Simon (ED 82-142) de aplicación obligatoria, conforme lo normado por el art. 303 del Código Procesal. Dicho fallo plenario establece que “El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato. Los derechos que confiere la ley19.724 alos adquirentes son irrenunciables”.

 

 

Reconoce la vendedora que no cumplió con la ley de prehorizontalidad, si bien alega en su defensa que ello devino abstracto al someter el edificio a la ley de propiedad horizontal 13.512 y encontrarse en condiciones de escriturar como lo hiciera saber a la adquirente. Dicha circunstancia sin embargo no purgó su mora, como invoca, ya que en ningún momento da cuenta de haber inscripto en tiempo y forma las promesas de venta. Consecuentemente se encuentra en mora en el cumplimiento de las exigencias impuestas por la referida ley. A ello cabe agregar que tampoco cumplió con lo dispuesto por el art. 25 de la ley en cuanto a convocar a todos los adquirentes a designar administrador, imponiendo por el contrario a los futuros adquirentes que el primer administrador recaería en la persona del que designara El Libertador S.A. por el término de 15 años (conf. cláusula 10a. del boleto).

 

 

El espíritu del legislador, plasmado en la normativa en cuestión, es el de resguardar los derechos de los adquirente e imponer su participación en la vida del consorcio a partir del momento en que el edificio se encuentre terminado y aun cuando no medie entrega de la posesión. (conf. Elena H. Highton “Propiedad Horizontal y prehorizontalidad” con la colaboración de Elena C. Nolasco 2ª ed. renovada y ampliada ed. Hammurabi pag. 703 par.3). En el caso queda fuera de toda duda que la constructora y vendedora nada hizo al respecto y si bien ello no generó inconvenientes en lo relativo a la posibilidad de entregar las unidades y escriturar, ninguna participación tuvieron los adquirentes en lo relativo a la reglamentación que habría de regir la futura vida del consorcio ni de la persona que lo administraría.

 

 

En defensa de su conducta incumplidora la vendedora invoca la doctrina sustentada por el plenario de la Cámara Nacional en lo Civil del 26 de marzo de 1985 recaído en autos Alvear 1850 S.R. L. c. Taub Luis (v. ED 113-264), fundamento defensivo insuficiente para acoger sus agravios. En efecto, tres son los requisitos que impone este fallo a los fines de relevar de los efectos del no cumplimiento de las exigencias del régimen de prehorizontalidad.

 

 

Ellos son: que se ofreciere contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, que las prestaciones estuvieren expeditas y que el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato. Esta doctrina del pronunciamiento -también de aplicación obligatoria- apunta a proteger a la vendedora que se encuentra en condiciones de entregar la posesión y escriturar (fin último del contrato de compraventa) frente a un comprador incumplidor que arbitrariamente se ampara en la ley de prehorizontalidad y su respectiva doctrina plenaria para justificar su propia mora y rechazar una resolución derivada de su incumplimiento. Permite, en suma, eximir a la constructora vendedora del cumplimiento con la ley de prehorizontalidad morigerando los efectos del plenario “Cotton…”, en la medida en que no exista impedimento en transmitir el dominio y la conducta de la compradora aparezca arbitraria.

 

 

En el caso de autos, el ofrecimiento de escrituración que efectuara por carta documento (cuya copia se agrega en autos, teniendo el original en este acto a la vista y que obra reservada en sobre A 88) resultó no sólo tardío, por estar ampliamente vencido el plazo para escriturar impuesto en la cláusula 8a. sino inconducente ya que fue supeditada la escrituración al cumplimiento del pago del saldo de precio con mas intereses moratorios, siendo que, por todo lo dicho, no estaba legitimada la vendedora para imputar mora a la compradora y por ende tampoco imponerle los efectos de ésta, cual era el pago de intereses. Es así que la injustificada exigencia se constituyó en causa que obstaba a la escrituración y por ende su ofrecimiento aparecía como ineficaz a fin de purgar su propia mora.

 

 

Por lo expuesto también deberán rechazarse los agravios en punto a la adecuada decisión de atribuir mora a la vendedora.

 

 

IV. He de considerar los agravios vertidos con relación a las circunstancias de tiempo, modo y quantum del importe que resta abonar en concepto de saldo de precio. Sobre el punto han expresado sus quejas tanto la parte vendedora como la compradora.

 

 

Como señalara la compradora, el rechazo de la demanda deducida por Almagro Construcciones S.A. fundamentado en la mora de la compradora ahora reconviniente conlleva a la vigencia plena del contrato -hecho éste por otra parte remarcado por la sentenciante-. Sin embargo se destaca en el decisorio que la falta de pago de las cuotas importó incumplimiento, siendo que -de resultas de la mora de la vendedora- medió una suspensión de pagos en ejercicio de la facultad legal de retener el precio, lo que excluye la mora y da lugar a la vigencia del contrato e improcedencia de modificar lo expresamente pactado por las partes en punto a precio y forma de pago.

 

 

Sin embargo, reanudar los plazos suspendidos tal como lo postula la adquirente constituye un abuso del derecho. Adviértase que el largo tiempo transcurrido desde que se suspendieran los pagos (10 años a la fecha) conduce a dilatar el cumplimiento del contrato mas allá de lo previsible contrariando elementales principios de equidad.

 

 

Es así que en lo que hace a la forma de pago considero procedente que la adquirente abone al momento de la escrituración el valor representativo del total de cuotas cuyas fechas de pagos se encontraban cumplidos aun cuando los plazos se hubieran suspendido, continuando vigente el plan de pagos convenido respecto de aquellas cuotas cuyos vencimientos se operen luego del momento en que sea efectivizada la escrituración, debiendo el importe de cada una de las cuotas representar el 0,5% del precio, tal como se había pactado. A su vez la circunstancia de que lo fuera en dólares -unida a la posterior crisis económica sufrida en el país, así como la pesificación de los valores establecidos en todos los contratos pactados en aquella moneda (conf. ley 25.565)- y la consecuente distorsión de precios, impone que resulte ajustado a derecho que la juzgadora haya determinado adecuar el saldo de precio adeudado. Ello se impone por otra parte en función de lo expresamente previsto por el Decreto 214 en su art. 8°. Por lo demás este aspecto del decisorio no ha sido cuestionado por las partes, agraviándose sólo la compradora en cuanto al monto fijado.

 

 

Atento los propios términos de los escritos de demanda y contestación debe entenderse adeudado el 66,50% del precio, sin que para ello hayan de determinarse las mejoras ni ser deducidas del saldo adeudado pues se trata de un aspecto que no ha sido introducido por la reconviniente, quien sólo reclamó el valor de aquellas para el caso de resolverse la operación, habiéndose decidido por la vigencia del contrato.

 

 

Sí resulta procedente la queja de la demandada reconviniente en cuanto a que se ha fijado un valor de la unidad sin habérsele dado la debida intervención. Advierto que, efectivamente, no se encontraba debidamente anoticiada de la medida para mejor proveer -v. cédula de fs.634- ni le fue corrido traslado de las tasaciones presentadas por la contraria a fs. 637/638.Tampoco el experto se ha expedido en forma concreta a fs.522/533 sobre dicho monto, habiendo emitido en el Anexo 3 un valor en dólares que no se compadece con las tasaciones arrimadas ni considera el valor a nuevo que debe darse a la unidad. Más allá de que resulta anticipado expedirse en esta oportunidad sobre si resultan o no ajustados los valores dados corresponde determinarlos acorde al estado y antigüedad del inmueble a la fecha de la venta y no a la antigüedad y estado actual.

 

 

Estimo por ello que ha de revocarse la decisión relativa al importe adeudado, debiendo en la instancia de grado efectuarse una tasación de la unidad en la cual se contemplen sus características tal cual fuera ofrecida en venta y acorde a las especificaciones que integraran el contrato anexadas al boleto (v. fotocopia obrante en autos a continuación de la fotocopia de dicho instrumento). Al determinar el valor del bien objeto del contrato se establecerá también el importe del precio a abonar en el acto escriturario y el saldo a satisfacer en cuotas, debiendo el plan de pagos tener finiquito en la fecha que acordaran las partes contractualmente, como ya dijera.

 

 

V. Por último y en punto a la imposición de costas, de las que se agravia Almagro Construcciones S.A., atendiendo al principio objetivo de la derrota, y modo en que se ha decidido, en que se rechaza la demanda deducida por la recurrente y se hace lugar a la acción reconvencional respecto de Humberto I Construcciones S.A. las costas deben imponerse en un 50% a cada una de las nombradas.

 

 

El tratamiento relativo a los honorarios regulados a los profesionales letrados y de los peritos, así como los correspondientes a esta instancia, serán diferidos hasta tanto se encuentre determinado el valor del inmueble, en la forma dispuesta -art. 23 y 32 del Arancel de Abogados y procuradores (ley 19.839)-.

 

 

Por todo lo expuesto propicio se modifique el fallo recurrido en lo que hace al importe adeudado en concepto de saldo de precio y su forma de pago, conforme las pautas dadas en el considerando anterior. Asimismo propongo la modificación en punto a la imposición de costas del decisorio, así como que se impongan a las empresas perdidosas las correspondientes a esta instancia.

 

 

Los doctores Mercante y Martínez Alvarez, por análogas razones a las aducidas por la doctora Ubiedo, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

 

 

Por lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo que antecede se modifica el fallo recurrido en lo que hace al importe adeudado en concepto de saldo de precio y su forma de pago, conforme las pautas dadas en el considerando anterior. Asimismo se modifica en punto a la imposición de costas del decisorio, así como que se imponen a las empresas perdidosas las correspondientes a esta instancia. – Carmen N. Ubiedo. – Domingo A. Mercante. – Eduardo M. Martínez Alvarez.

 

Actividad actual:

Compartir en redes sociales: