Fallo sobre la importancia de realizar el Estudio de Títulos

La importancia del estudio de Títulos:

Partes: Rodríguez Villamil Fiol Guillermo Abelardo y otro c/ Holotel S.R.L. y otros s/ nulidad de escritura

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: M

Fecha: 22-mar-2011

Cita: MJ-JU-M-65096-AR | MJJ65096 | MJJ65096

La declaración de nulidad de la cancelación de la hipoteca es oponible a los terceros adquirentes del inmueble, ya que no demostraron haber actuado de modo diligente para lograr un conocimiento cabal de los antecedentes del título del inmueble.

Sumario:

1.-Corresponde confirmar la sentencia apelada, que declaró la inexistencia del poder otorgado para representar a los actores -acreedores hipotecarios- en el acto de cancelación de hipoteca, dispuso dejar sin efecto el asiento registral derivado de la mencionada cancelación y ordenó reestablecer la vigencia del respectivo asiento registral, ya que los adquirentes del inmueble -quienes alegan la inoponibilidad de los efectos de la nulidad declarada en relación a ellos, invocando hallarse comprendidos en la excepción prevista en el art. 1051 del CCiv.- no probaron en modo alguno haber actuado en el caso con la prudencia y previsión que les eran exigibles.

2.-Para que los terceros adquirentes de un inmueble puedan ser considerados de buena fe y así lograr que les sea inoponible la nulidad de una cancelación de hipoteca inexistente, no basta con que prueben que tuvieron convicción del bien obrar y ausencia de intención dañosa; sino que debe probarse una actitud diligente, prudente, cuidadosa y previsora, para lograr un conocimiento cabal de los antecedentes del título del inmueble.

3.-Para que se torne operativa la inoponibilidad establecida en el art. 1051 del CCiv. a favor del tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe es necesario que el error, mediante el cual accedió a la propiedad, creyéndola dotada de título perfecto, sea común en el sentido de que otras personas en iguales circunstancias hubieran podido razonablemente caer en el mismo; por otra parte, en alguna medida, el error debe ser invencible, en cuanto obrando con cuidado y diligencia, fuera difícil no equivocarse teniendo en cuenta las circunstancias del caso.

4.-No basta, para acreditar la buena fe a que hace referencia el art. 1050 del CCiv., la creencia sin duda alguna (art. 4006 , CCiv.) acerca de una realidad jurídica determinada, sino que es ineludible, además, que esa creencia o convicción vaya unida a un obrar diligente y previsor, conforme a la doctrina de los arts. 512 y 902 del CCiv.; y, en el caso de los adquirentes de un inmueble, el obrar diligente y previsor implica el respectivo estudio de títulos.

5.-La buena fe-diligencia, a la que alude el art. 1051 del CCiv. debe ser interpretada con estrictez, exigiéndose a quien la invoca que forme en el Juzgador plena convicción de la prudencia, corrección y previsión de su accionar, además del completo desconocimiento de los vicios del acto jurídico.

6.-La invalidez del poder especial otorgado por los acreedores hipotecarios a quien actuó en virtud de él, para que éste cancelara la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, resulta ostensible aun para un lego, ya que no contiene firma alguna; desde esta perspectiva, es palmaria la negligencia con la que se comportaron los recurrentes en el caso.

7.-El grosero vicio de la falta de firma en el poder especial, además de prístino -pues faltan todas las firmas en un supuesto instrumento público para cuya validez aquéllas son parte esencial- impide acceder a los agravios de los recurrentes aun adoptando la tesis minoritaria que postula que la buena fe a la que alude el art. 1051 del CCiv. es la buena fe-registral, pues la cancelación de la hipoteca no había sido inscripta en el registro respectivo cuando los recurrentes adquirieron el inmueble, de modo que tampoco en esta hipótesis podrían alegar eficazmente la inoponibilidad de la hipoteca a su respecto.

8.-Cabe presumir que los compradores pudieron razonablemente tomar contacto directo con todos los antecedentes necesarios para el trascendente acto que se disponían a realizar, ya que la supuesta cancelación de la hipoteca fue suscripta el mismo día en el que se realizó la escritura de venta del bien.

9.-La circunstancia de que los terceros adquirentes no hayan podido elegir un escribano de su confianza para la realización de la escritura, pues éste les fue impuesto por la entidad bancaria que les otorgaba el préstamo que les permitía acceder a la propiedad, no los releva de las obligaciones ineludibles que se encontraban a su cargo y que no cumplieron (cfr. art. 512, 902 y 1051 del CCiv.).

Fallo:

En Buenos Aires, a los 22 días del mes de marzo del año dos mil once, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Mabel De los Santos, Elisa M. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier, a fin de pronunciarse en los autos “Rodríguez Villamil Fiol, Guillermo Abelardo y otro c/ Holotel SRL y otros s/ Nulidad de escritura”, la Dra. De los Santos dijo:

I.- Que a fs. 1185/1189 se dictó sentencia admitiendo la demanda interpuesta por Guillermo Abelardo Rodríguez Villamil, Jorge Carlos Ansurlian, Irma Josefa Mulet y Prudencio Aquiles López contra Holotel SRL, Carlos Basan y la sucesión de Carlos Alberto Prato Murphy, declarando la inexistencia del poder otorgado a Carlos Basan para representar a los co-acreedores hipotecarios en el acto de cancelación de hipoteca. Asimismo, se dispuso dejar sin efecto el asiento registral derivado de la mencionada cancelación de hipoteca y se ordenó reestablecer la vigencia del respectivo asiento registral, con costas a los vencidos.

En autos, los actores suscribieron el 25 de junio de 1998 ante el escribano público Carlos A. Prato Murphy en calidad de coacreedores un mutuo con garantía hipotecaria, sobre los inmuebles ubicados en la calle 408 de la localidad de Ezpeleta, Pcia de Bs. As. (unidades funcionales nros. 1 y 5), resultando deudor hipotecario el demandado Holotel SRL, representado por Oscar Mario Alonso Barriuso. La escritura de hipoteca fue debidamente inscripta, pero a fines del año 1998 los actores solicitaron un informe de dominio donde advirtieron que la hipoteca había sido cancelada por la escritura nro. 257 del 19 de noviembre de 1998 firmando la cancelación, en representación de los acreedores, el Sr. Héctor Carlos Basan, en mérito a un supuesto poder especial que habría sido otorgado el 13 de agosto de 1998 bajo el nro. 255 y folio 697 por ante el escribano Prato Murphy.Los actores afirmaron que este último instrumento no contenía firma alguna, ni siquiera la del escribano actuante, de modo que la mencionada escritura era absolutamente inválida.

La sentencia de grado fue apelada únicamente por María Laura Denicolay y Pablo Luis Torres, quienes expresaron agravios a fs. 1211/1214, donde cuestionaron que no se hubiese tenido en consideración su carácter de terceros adquirientes de buena fe y a título oneroso. Por poseer tal carácter, afirmaron que la hipoteca de los actores no les era oponible (cfr. art. 1051 del Código Civil).

II.- Los recurrentes oportunamente plantearon la inoponibilidad de los efectos de la nulidad declarada con relación a ellos, invocando hallarse comprendidos en la excepción establecida en el art. 1051 del C. C.

La señora Juez de grado, entendió que en el caso no se advertía la existencia de buena fe que merezca protección porque tal creencia está excluida cuando la ineficacia es obra de un acto “turpis causae” y los terceros adquirentes estaban obligados a comprobar que la cancelación de la hipoteca fue efectuada por los titulares del derecho real o su representante, máxime considerando que el inmueble fue adquirido por los terceros el mismo día en que se canceló la hipoteca.

Es decir que, desde la perspectiva de la “a quo”, los adquirentes del inmueble no podían alegar buena fe pues habían omitido realizar diligencias de las que no podían eximirse. Tal era, principalmente, el estudio del título de propiedad, requisito ineludible para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe-creencia, consistente en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho. A ello se añade que en la sentencia de grado se puso de resalto que los recurrentes no habían probado de modo alguno su pretendida buena fe.

Denicolay y Torres, insisten en su invocación de ser adquirentes de buena fe a título oneroso.En sustento de sus quejas indicaron que no fueron ellos quienes eligieron el escribano que intervino en la compraventa de uno de los dos inmuebles pertenecientes a Holotel SRL sobre los que pesaba la hipoteca, sino que el notario encargado de dicha compraventa -y de la realización de los respectivos estudios de títulos- había sido designado en forma unilateral por el Banco de Quilmes S.A. Ello así, por cuanto Denicolay y Torres adquirieron el inmueble mediante un préstamo hipotecario otorgado por la mencionada entidad bancaria.

Vale decir que, desde la perspectiva de los quejosos, la comprobación de la corrección de los antecedentes de dominio del inmueble que iban a adquirir no se encontraba a su cargo, sino que era responsabilidad del escribano del Banco de Quilmes S.A. (Oscar Ernoldo Margni). Tal circunstancia, insisten, es acabadamente demostrativa de su buena fe en la adquisición del inmueble, pues ellos se encontraban absolutamente imposibilitados de recurrir a un escribano de su confianza para realizar la operación.

En definitiva, lo que pretenden demostrar los quejosos en su expresión de agravios es que ellos no tuvieron participación en ninguna maniobra ilícita y que -de buena fe- adquirieron el inmueble en el entendimiento que éste se encontraba libre de gravámenes y que la hipoteca que pesaba sobre el mismo se encontraba totalmente abonada y cancelada por una escritura confeccionada el mismo día en que ellos compraron.

III.- El agravio a analizar se reduce, entonces, a desentrañar si los terceros adquirentes a título oneroso lo han sido de buena fe (cfr. art. 1051 C.C.) de modo que opere la inoponibilidad que consagra en el mencionado texto legal.

Ahora bien, para que se torne operativa la inoponibilidad establecida en el art.1051 del código civil a favor del tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe es necesario que el error, mediante el cual accedió a la propiedad, a la cosa creyéndola dotada de título perfecto, sea común en el sentido de que otras personas en iguales circunstancias hubieran podido razonablemente caer en el mismo. Por otra parte, en alguna medida, el error debe ser invencible, en cuanto obrando con cuidado y diligencia, fuera difícil no equivocarse teniendo en cuenta las circunstancias del caso (cfr. Andorno, Luis O. “El art. 1051 del Código civil y los terceros…” ED, t.82, p. 827).

Vale decir, no basta la “creencia sin duda alguna” (art. 4.006 , cód. civil) acerca de una realidad jurídica determinada sino que es ineludible, además, que esa creencia o convicción vaya unida a un obrar diligente y previsor, conforme asimismo a la doctrina de los arts. 512 y 902 del Cód. Civil. En estos casos, el obrar diligente y previsor implica el respectivo estudio de títulos. (cfr. op. cit.).

Es que la buena fe a la que alude el art. 1051 del C.C. no se agota en la convicción del bien obrar, ni en la ausencia de intención dañosa. Exige una actitud diligente, prudente, cuidadosa y previsora, para lograr un conocimiento cabal de los antecedentes del título (cfr. CNCiv., Sala F “Sigfrido, S.A. en: Erdman del Carril, Elsa M. E. y otros c/ Lozada, Mario” del 27/08/1979 L.L. 1980-D, 295, con nota de Elena I. Highton).

Lo expuesto permite concluir que la buena fe-diligencia, a la que alude el art. 1051 del C.C.debe ser interpretada con estrictez, exigiéndose a quien la invoca que forme en el Juzgador plena convicción de la prudencia, corrección y previsión de su accionar, además del completo desconocimiento de los vicios del acto jurídico.

IV.- Teniendo en consideración el marco teórico expuesto, coincido con la primer sentenciante en que los terceros no probaron en modo alguno haber actuado en el caso con la prudencia y previsión que le eran exigibles.

Ello así, por cuanto el supuesto poder especial otorgado por los acreedores hipotecarios al Sr. Héctor Carlos Basan para que éste cancelara la hipoteca que pesaba sobre el inmueble no contiene firma alguna. Vale decir que la invalidez de este poder resulta ostensible, aun para un lego y, desde tal perspectiva, es palmaria la negligencia con la que se comportaron en el caso.

Este grosero vicio, además de prístino -pues faltan todas las firmas en un supuesto instrumento público para cuya validez aquéllas son parte esencial- impide acceder a los agravios de los recurrentes aún adoptando la tesis minoritaria que postula que la buena fe a la que alude el art. 1051 del Cód. Civil es la buena fe-registral, pues la cancelación de la hipoteca no había sido inscripta en el registro respectivo cuando los recurrentes adquirieron el inmueble, de modo que tampoco en esta hipótesis podrían alegar eficazmente la inoponibilidad de la hipoteca a su respecto.Es que, al momento de suscribir la respectiva escritura de compraventa no se había anotado en el registro respectivo la cancelación de la hipoteca.

Por otra parte, la supuesta cancelación de la hipoteca fue suscripta el mismo día en el que se realizó la escritura de venta del bien, lo que hace presumir que los compradores pudieron razonablemente tomar contacto directo con todos los antecedentes necesarios para el trascendente acto que se disponían a realizar.

Finalmente, no escapa al análisis que los terceros adquirentes insistieron en todo momento que no pudieron elegir un escribano de su confianza para la realización de la escritura pues éste les fue impuesto por la entidad bancaria que les otorgaba el préstamo que les permitía acceder a la propiedad. Empero, ello no los releva de las obligaciones ineludibles que se encontraban a su cargo y no cumplieron (cfr. art. 512 , 902 y 1051 del Cód. Civ.).

Por lo expuesto, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia de grado en todo cuanto fue materia de agravios, con costas de Alzada a los recurrentes en su carácter de vencidos (cfr. art. 68 CPCC).

Los Dres. Fernando Posse Saguier y Mabel De los Santos adhieren por análogas consideraciones al voto precedente. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.

Fdo:

Mabel De los Santos.

Fernando Posse Saguier.

Elisa M. Diaz de Vivar.

Ante mi, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste.

MARIA LAURA VIANI

Buenos Aires, marzo de 2.011.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Confirmar la sentencia de fs.1185/1189 en todo cuanto fue materia de agravios. 2) Imponer las costas de esta Alzada a los recurrentes (art. 68 del Código Procesal) 3) Diferir la regulación de honorarios por los trabajos realizados en esta instancia para una vez que se encuentren determinados los correspondientes a la instancia anterior (art. 14 del Arancel).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.-

MABEL DE LOS SANTOS

FERNANDO POSSE SAGUIER

ELISA M. DIAZ de VIVAR

MARIA LAURA VIANI

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