Publicado en: LA LEY 2005-A , 680
Fallo Comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D (CNCiv)(SalaD) ~ 2004/09/10 ~ Almagro Construcciones S.A. c. Gómez, Vilma J.
Sumario: SUMARIO: I. La obligación de someterse al Régimen de la Ley de Prehorizontalidad. – II. La pesificación y el reajuste del saldo de precio adeudado. – III. La empresa vendedora y la parte compradora.
El presente fallo, orienta la aplicación de ciertos principios, que deben tenerse muy en cuenta al momento de interpretar la voluntad de las partes, acordada a través de la celebración de un contrato de suma utilización en nuestra sociedad, cual es el boleto de compraventa de inmuebles. Resulta esencial, y teniendo en mira la aplicación de referidos principios, durante la aplicación de los efectos emergentes del contrato, distinguir entre la correcta aplicación de la normativa vigente orientada a obtener un resultado conforme a derecho, con la utilización de institutos en forma abusiva y arbitraria. De esta forma podemos concluir que no siempre el derecho está protegido por la ley en forma absoluta, sino que el ejercicio de un derecho debe ser regular, no contrariar la buena fe, la moral, las buenas costumbres o los fines sociales y económicos del mismo, así lo establece el art. 1071 del Cód. Civil. Abusar de un derecho es un acto ilícito, y no está protegido judicialmente, y quien lo haya cometido debe hacerse responsable por los daños y perjuicios que éste ocasione. Siguiendo con este orden de ideas, es muy habitual que alguna de las partes contratantes se ampare arbitrariamente en la falta de cumplimiento de alguna de las disposiciones legales, o reglamentarias, para justificar su propia mora, y rechazar una resolución derivada de su incumplimiento, sin ni siquiera demostrar que tal inacción la ha perjudicado directamente, presupuesto necesario del deber de responder.
Las distintas situaciones que se plantean en la parte operativa de los contratos han de ser analizadas particularmente, teniendo muy especialmente en cuenta, el fin que las partes han tenido al contratar, la buena fe y la equidad.
I. La obligación de someterse al Régimen de la Ley de Prehorizontalidad
Con el propósito de dar seguridad a los adquirentes por boletos de unidades aún no construidas o finalizadas, el 6 de julio de 1972 se promulgó y dictó la ley 19.724 de prehorizontalidad (Adla, XXXII-C, 3368). La misma exige, en su artículo primero, que “todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir un edificio con el fin de enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal debe hacer constar en escritura pública su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”, es decir otorgar una escritura de afectación al régimen de prehorizontalidad, con los requisitos que la ley establece en su articulado, tales como presentar ante el notario, un plano de mensura aprobado, un proyecto de obra y un proyecto de reglamento como así también la obligatoriedad de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble esta escritura y los sucesivos boletos de compra-venta que se realicen en el marco de la comercialización de las unidades. El incumplimiento de este último requisito y de acuerdo al art. 12 de la misma, trae como consecuencia que “… los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponible a terceros…”.
Como se señaló en el mensaje que acompañó al proyecto, “… uno de los objetivos de la afectación consiste en que en el acto de otorgamiento de la escritura respectiva, el propietario acompañe los elementos que habilitarán a los futuros adquirentes a conocer fehacientemente las condiciones de dominio del bien, el plano del proyecto de obra y su aprobación, las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración y los porcentuales estimativos, información toda ésta que brindará al contrato seriedad y garantía no siempre posible de otorgar con el actual régimen…”. Tanto énfasis le han otorgado los legisladores a los propósitos protectores de la ley, y su cumplimiento, que incluso no les bastó con investir de orden publico a sus disposiciones sino también decidieron incluir exageradas penalidades, enunciadas en el art. 32 de la misma, estableciendo que “… Será reprimido con prisión de 1 mes a 2 años, quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los arts. 1°, 3°, 6° última parte, 8, incs. b y c, 9, 10, 11 y 19…”.
En el marco de aplicación de esta imposición legal se expidió la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil reunida en pleno, el 28 de Febrero de 1979 en autos “Cotton, Moisés D. y otros c. Tutundjian, Simón”, (CNCiv., en pleno, febrero 28-979 -LA LEY, 1979-A, 528-), estableciendo que “el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato y que los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables”.
Un profesor de Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, en el comienzo de su curso, desafiaba a sus alumnos a que pongan atención a las obras en construcción, y que lean en los grandes carteles que destacaban las características de las distintas obras en construcción ubicadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y si, en alguna de ellas se hacía alusión a la Ley de Prehorizontalidad, creo que el resultado fue abrumador, casi ninguna o ninguna cumplía ni cumple con el requisito impuesto por la ley de prehorizontalidad.
El “antídoto” al uso abusivo de tal legislación por parte de los compradores por boleto, por fin llega en el plenario de la Cámara Nacional en lo Civil del 26 de Marzo de 1985, en autos “Alvear 1850 S.R.L. c. Tabú Luis (v. ED, 113-264), estableciendo tres requisitos para subsanar la falta de inscripción a prehorizontalidad a la hora de exigir el cumplimiento de obligaciones pendientes, a saber: a) Que se ofreciera contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, b) Que las prestaciones estuvieran expeditas y; c) Que el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.
Sin embargo, este “remedio”, fue ensayado en vano por la empresa constructora en el presente fallo, quien no pudo purgar su mora a causa de que no poder cumplir con uno de los requisitos, ya que el ofrecimiento de escrituración que efectuara por carta documento ha resultó extemporáneo, al ser tardío el ofrecimiento a escriturar por encontrarse vencido el plazo estipulado en el boleto de compraventa para escriturar. Además resultó inconducente, ya que supeditaba el cumplimiento a abonar las cuotas pendientes con intereses moratorios, no estando facultada la empresa a realizar tales imputaciones, por encontrarse ella misma en mora.
II. La pesificación y el reajuste del saldo de precio adeudado
La compradora, pretendió reanudar los plazos suspendidos en las condiciones originales de contratación. Teniéndose en cuenta el plazo trascurrido (10 años), la circunstancia de que se había pactado en dólares antes de la crisis del 2001 y, conforme la pesificación de los valores establecidos, en todos los contratos pactados en aquella moneda (conforme a ley 25.565 -Adla, LXII-B, 1612-), la Cámara consideró que resulta un ejercicio abusivo de derecho pretender abonar en esa moneda, siempre que el valor de plaza del inmueble y la distorsión de precios hace que se llegue a un resultado completamente desproporcionado y contrario a lo que las partes tuvieron en mira al contratar. Es por ello que la misma resuelve adecuar el saldo de precio adeudado, y las cuotas a abonarse, de acuerdo a la tasación que se realizara en la instancia de grado del valor actual del inmueble, todo ello en sintonía con lo previsto con el dec. 214 en su art. 8°.
III. La empresa vendedora y la parte compradora
Es común que en determinadas ocasiones exista una sociedad dueña de un terreno y otra que se encarga de la construcción de un edificio sobre el mismo. Los desarrollos inmobiliarios, en diferentes modalidades, y según las características del contrato intrasocietario, serán los elementos que determinen, de acuerdo a su finalidad, las normas legales que correspondan aplicar (conf. CNCiv., sala D, julio 21-969, ED, 35-740). Sin embargo, la utilización de personas jurídicas distintas con la finalidad de realizar en común un proyecto de construcción para vender sus unidades a futuros adquirentes no puede de ninguna forma servir como instrumento para evadir su responsabilidad de cumplir con su obligación como parte vendedora. En el presente fallo, una de las sociedades, la dueña del edificio, intenta demostrar que ella no contrató con la parte vendedora y que no le atañe responsabilidad al respecto por no ser parte del mismo. Sin embargo quedaron demostradas en autos, las actitudes que ha tenido tal sociedad en todo momento que la identifican como parte vendedora, entre otras, manifestando estar dispuesta a escriturar la unidad vendida, poniendo de manifiesto así no ser ajena a la compraventa. Este es un ejemplo más de la orientación interpretativa que hace la Cámara del contrato, como hemos visto, teniendo en cuenta el principio de buena fe contractual.
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