Solución al título putativo por error en el objeto

Cuando existe falta de coincidencia entre la cosa recibida por tradición y la identificada en el título respectivo, estamos frente a un “error en el objeto”, circunstancia que no afecta a la existencia del acto. Esta declaración de voluntad del vendedor y comprador, conserva el nexo de unión que perfecciona la voluntad contractual y no podría decirse entonces que el acto no existe dado que hubo acuerdo, entrega de dinero, al igual que de una cosa trasmitida, aunque mal instrumentada. Tampoco se podría decir que por ese título, se tiene la propiedad sobre la cosa referida en el título, porque no hubo verdadera tradición.

b) El error en el objeto puede subsanarse por escritura rectificatoria suscripta por quienes hubieren otorgado los actos que adolescen del vicio, en la que se acredite la circunstancia del error, el negocio viciado y la voluntad de las partes de subsanarlo.-

c) La permuta no constituye el acto jurídico adecuado para la subsanación de una escritura por  error en el objeto.-

d) La permuta constituriía un acto jurídico válido, si en las circunstancias de hecho los otorgantes hubieren recibido al momento del otorgamiento de la escritura de adquisición, la posesión del inmueble que refleja su título pero voluntariamente hubieren decidido ostentar cada uno la tenencia del inmueble del otro reconociendo la posesión ajena.- El solo hecho de la instrumentación de la permuta por la que las partes se otorgan mutuamente la posesión, hace presumir que la han recibido al momento de la adquisición.-

e) Es requisito de la prohibición instaurada por los arts. 1361 inc. 6° y 1442 del Cód. Civil, que el litigio o proceso judicial que afecta al bien objeto de la compraventa o cesión sea actual, esto es, que exista en el momento que se concreta la operación, quedando descartado el supuesto de bienes, derechos o acciones simplemente dudosos o cuestionables pero que aun no estuvieren afectados por proceso judicial alguno, como así también aquellos que estuvieran afectados en el pasado a un proceso ya terminado en el momento en que se lleva a cabo la adquisición por el abogado que intervino en el proceso.

 

Hechos y consulta:

La Escribana, solicita la opinión jurídica de esta comisión de consultas jurídicas, acerca de la viabilidad de otorgar una escritura de permuta, como solución de la situación creada “por error fáctico” ocasionado en el año 1961 en la entrega de dos unidades funcionales de un mismo edificio sometido a propiedad horizontal. Como manifiesta la consultante, los propietarios de la unidad funcional número dos, al pretender enajenar su unidad, comprobaron que si bien su título de propiedad se refiere a dicha unidad, en realidad se encuentran en posesión material, real y efectiva de la unidad funcional uno. Inversamente a esta situación, el propietario según título de la unidad funcional uno, se encuentra en posesión material, real y efectiva de la unidad funcional dos de acuerdo al plano que acompaña.

Ante la situación planteada en el párrafo anterior, la Escribana consultante propuso a los propietarios como solución al error material, el otorgamiento de una escritura de permuta de los dominios y la conservación de las posesiones respectivas.

Esta forma de subsanación fue objetada por los titulares de domino de la unidad funcional dos, en virtud de que el titulo que recibirían (es decir el de la unidad uno), podría ser observable, por el informe que se ha hecho en el estudio de títulos de la referida unidad. En dicho estudio, el actual titular de la unidad funcional uno, el señor E.S. de profesión abogado, adquirió el dominio de su unidad en virtud de la compra que realizara en instrumento privado y poder irrevocable celebrados en el año 1998, concluida luego en el 2005 otorgando la escritura a su nombre.  Si bien del informe de antecedentes presentado, dichos instrumentos no han sido observados en cuanto a requisitos legales, la observación se basa en que el señor E.S. en ejercicio de su actividad profesional, intervino en la sucesión de la hermana de su trasmitente es decir la señora J.G. Esta adquisición se advierte, podría encuadrarse dentro de los supuestos del artículo 1361 inc. 6 del Código Civil, en virtud de que el actual titular ejerció su ministerio de abogado en la sucesión (finalizada en el año 1988) de la hermana de quien fuera su transmitente.

En virtud de los hechos presentados, la escribana consultante requiere que esta comisión se expida:

a)                   En cuanto a la objeción formulada en el estudio de títulos de la unidad funcional número uno, referido a la adquisición del abogado E.S., 10 años después de finalizado el juicio voluntario de la sucesión donde intervino.

b)                   En el caso de que se considere inobservable el punto anterior, consulta sobre la viabilidad de realizar una escritura de permuta como solución de la situación creada por error.

c)                   En el supuesto de no compartir su propuesta de solución del punto b), solicita que esta comisión se expida sobre la posibilidad de otorgar un acto jurídico distinto, tendiente a subsanar el error relacionado en los hechos de la presente consulta.

Desarrollo:

Conforme los hechos presentados, y a efectos de efectuar un análisis sobre la solución planteada, debemos considerar el marco jurídico de la situación, teniendo en cuenta lo que las partes contrataron y los que estas pretendieron contratar.

El artículo 913 del Código Civil, establece que “ningún hecho tendrá el carácter voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste”. La exteriorización de la voluntad interna (elemento psicológico del artículo 897 del Código Civil) junto con la manifestación como elemento externo, constituyen la voluntad jurídica. Comenzamos entonces, interpretando la voluntad contractual de los propietarios de ambas unidades: Estas personas adquirieron el dominio de la unidad que se les ofreció en venta, es decir que para seguir adelante con las negociaciones que los llevaron a ser titulares de dominio, han tenido que conocer el inmueble objeto de su adquisición y así decidir sobre su compra. El objeto del acto jurídico compraventa (inmueble), ha sido obtenido de plena conformidad por ambos propietarios originarios y el sub adquirente de la unidad funcional uno, quienes se encuentran en posesión material, real y efectiva de los inmuebles pretendidos y es por eso que puede afirmarse que las partes, aunque su titulo no coincida con la realidad, están en posesión de los inmuebles que de buena fe han querido adquirir.

Debemos considerar que la falta de coincidencia entre la cosa recibida por tradición y la identificada en el título respectivo, no afecta a la existencia del acto. Esta declaración de voluntad del vendedor y comprador, conserva el nexo de unión que perfecciona la voluntad contractual y no podría decirse entonces que el acto no existe dado que hubo acuerdo, entrega de dinero, al igual que de una cosa trasmitida, aunque equivocada. Tampoco se podría decir que por ese título, se tiene la propiedad sobre la cosa referida en el título, porque difiere de la realidad y no hubo verdadera tradición. Las cosas dadas no están fuera del documento, sino que lo integran, sólo que en discrepancia entre lo que resulta del documento y lo que las partes en la realidad ejecutaron. Concluimos entonces, que estamos ante un caso de error en el objeto.

Bustamante Alsina[1], opina que la técnica jurídica ha estudiado el tema del error y ha diferenciado cuando éste aparece como inoperante en relación a la valoración de los actos producidos, de cuando el mismo aparece como esencial en la realización del acto. Este último se refiere a los casos que recae sobre elementos o circunstancias esenciales del acto como la naturaleza, el objeto y la causa principal. En este supuesto la ley presume que de no haber incurrido en él, la parte no habría realizado el acto y para ello se interpreta un criterio objetivo, a partir de la buena fe. Este error para ser causa de nulidad de los actos jurídicos debe ser Esencial. [2]

El artículo 927 del Código Civil establece que “anula también el acto, el error respecto al objeto sobre que versare, habiéndose contratado una cosa individualmente diversa de aquella sobre la cual se quería contratar, o sobre una cosa de diversa especie, o sobre una diversa cantidad, extención o suma, o sobre un diverso hecho”. Es decir que existe una divergencia o falta de concordancia entre la declaración subjetiva de la cosa o hecho que ésta quiere declarar o actuar.

A diferencia del sistema Francés, en el régimen de nuestro Código Civil, el error es siempre un vicio del consentimiento y como tal, aparece tratado en los artículos 923 a 930, abarcando todos los casos de error esencial. Como vicio de la voluntad, el error determina la anulabilidad del acto, conforme el artículo 1045 del CC, y en ningún caso la nulidad (art. 1044). Estos vicios, solo producen una nulidad relativa. La mayor parte de la doctrina[3] coincide con estos preceptos a los que adherimos. En posición contraria se encuentran LLambias y Borda, que sostienen que “en los casos de error en el objeto, no han existido en ningún momento como actos” con lo cual “el acto no se anula por error, ya que no ha existido en ningún momento y por ende no es posible anularlo”. A tal interpretación sostiene Santos Cifuentes que no es acorde trasladar la categorización que hacen los tratadistas franceses del error en la determinación a los casos del código civil argentino, ya que en este último, todos estos errores están encasillados en la categoría de error esencial y pertenecen a los vicios del consentimiento.[4]

 

 

Subsanación:

 

El error puede subsanarse a través de una escritura rectificatoria.- En el otorgamiento de esta escritura, debe acreditarse suficientemente la causa que la motiva y es por ello conveniente, dejar acreditado el error de un modo fehaciente. La demostración puede hacerse por la verificación de los servicios en cada inmueble, (gas, luz o teléfono), dado que no se registran por titularidad sino por el número de puerta, (cotejando el número del instalado con el recibo de pago). Otro medio coadyuvante seria el otorgamiento de un acta de comprobación de la posesión de las unidades, con declaraciones testimoniales de los vecinos. Esta comprobación general a efectos de preconstituir la prueba del error, debe relacionarse detalladamente en la escritura aclaratoria a efectos de cumplir con el artículo 1061 del CC, que establece que a efectos de confirmar un acto, es necesario relacionar las indicaciones precisas que individualicen el negocio viciado que se desea confirmar.

En la escritura deberá además consignarse en forma precisa que las partes desean rectificar el objeto consiganado erróneamente sobre unidad distinta a la que en los hechos se ejerció el derecho y fue objeto de toda la contratación. A efectos de cumplir con la exigencia del artículo 1062 en cuanto al análisis y voluntad de subsanar el error.

La Escritura aclaratoria deberá ser otorgada con la intervención de los compradores y vendedor originario, y así también del sub adquirente de la unidad funcional uno, previo pedido de certificados de dominio e inhibiciones, para evitar cualquier perjuicio a los acreedores.

En el presente caso se da la particularidad de que ha fallecido el adquirente originario de la unidad funcional número dos. Es necesario y valido entonces, la intervención de los herederos del adquirente originario que como sucesores universales, están legitimados a otorgar la escritura aclaratoria, conforme la situación de hecho acreditada.

 

La permuta

 

La consultante plantea la posibilidad de subsanar el error mediante la instrumentación de una escritura de permuta.- La permuta es un acto jurídico mediante el cual una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa contra la entrega de la propiedad de otra cosa.-

En nuestro sistema jurídico la forma de adquisición del derecho real de dominio se conforma mediante la existencia ineludible de título y modo, ello mediante otorgamiento de la respectiva escritura traslativa de dominio, y entrega de la posesión, hecho este último que pareciera no haber tenido lugar por los dichos de la consultante.- Consecuentemente no sería viable el otorgamiento de una permuta como acto jurídico adecuado para la subsanación de un error en el objeto, ya que dicho acto presupone la necesidad de existencia de ambos requisitos (título y posesión) por parte de cada transmitente de la cosa que transmite.-

El otorgamiento de una permuta sería jurídicamente viable en el caso consultado, si en las circunstancias de hecho los otorgantes hubieren recibido al momento de suscribir las respectivas escrituras de adquisición, la posesión del inmueble que refleja cada título, pero voluntariamente – y por causas que no hacen falta invocar y mucho menos acreditar – hubieren decidido ostentar cada uno la tenencia del inmueble del otro reconociendo la posesión ajena, cuestión que depende exclusivamente del animus de los involucrados.-

Es importante tener en cuenta que el otorgamiento de la escritura de permuta, a los ojos de quien analiza el título, hace presumir la existencia previa de posesión por parte del transmitente que en dicho acto manifiesta transmitir o haber transmitido la posesión, lo que implica un reconocimiento implícito de una situación de hecho anterior, cual fue haber recibido él previamente la posesión.-

 

 

Análisis del punto “A” Compra efectuada por el Abogado E.S. del inmueble de la sucesión que intervino como letrado:

 

El art. 1361, inc. 6º del Cód. Civil consagra la imposibilidad del abogado de adquirir, aún en remate público, los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal en el que ejerciesen o hubiesen ejercido su ministerio, aún por interpósita persona. La norma en cuestión, establece una incapacidad de derecho, creada para proteger intereses distintos de los propios del incapaz, por lo que resulta indiferente la persona sobre la que recae.

El fundamento de esta incapacidad de derecho, es la protección de un interés superior: el recto ejercicio de la profesión de abogado, de quien se espera que no olvide la misión encomendada, y aproveche la actividad jurisdiccional y su posición en el pleito para obtener ventajas sobre su cliente, reñidas con la ética y cuya transgresión la ley recoge a modo de prohibición. [5]

Cuando se veda al abogado la posibilidad que pueda convertirse en dueño de las cosas de su cliente, se le impone una incapacidad de derecho para adquirir tales cosas, en resguardo del buen manejo de intereses ajenos cuya defensa se le ha encomendado.[6]

La jurisprudencia[7] ante la compra de abogados en procesos judicales en los cuales ha intervenido, ha sostenido que no basta que un bien se encuentre comprendido en un proceso judicial -cualquiera sea su naturaleza, para ser considerado litigioso. Por el contrario, éstos son aquéllos sobre los que existe requerimiento o disputa judicial en determinado tiempo, es decir “… bienes sobre los cuales existe un juicio, en el que se discute el derecho a ellos” [8] En igual sentido, caben citarse los fallos a que refiere Llambías en su obra “Código Civil Anotado”[9]

En este estado del análisis, cabe determinar el carácter de la nulidad (absoluta o relativa) que se deriva del incumplimiento del articulo. 1361 inc. 6°. En este sentido la jurisprudencia se ha pronunciado en forma opuesta:

Los que sostienen que se trata de una nulidad que debe ser simplemente relativa, argumentan que no existe un motivo de orden público vinculado con la seriedad de la administración de justicia, que obligue a invalidar el acto.[10] Asimismo Borda sostiene que tratándose de abogados -no de funcionarios judiciales, la nulidad debe ser relativa (art. 1048, Cód. Civil). Ello, en virtud que no existe un motivo de orden público, que obligue a invalidar el acto[11]

En posición contraria, otros fallos han determinado que es nulo de nulidad absoluta, inconfirmable y, por tanto, declarable de oficio, el acto celebrado contraviniendo la prohibición legal de los arts. 1361 inc. 6° y 1442 del Cód. Civil en cuanto inhibe a los abogados de comprar o ser cesionarios de bienes litigiosos y de acciones de cualquier naturaleza deducidas en procesos en que ejerciesen o hubiesen ejercido sus oficios. El fundamento es que existe una incapacidad de derecho de orden público, no susceptible de confirmación ni menos de prescripción.

En el caso particular de la consulta, se da la particularidad de que el abogado compra el inmueble diez años después de terminado el sucesorio, (suscribiendo un boleto con el precio total y un poder irrevocable que ha utilizado en el año 2005). Independientemente de que se trate o no de una nulidad absoluta o relativa, conforme la interpretación que pueda hacerse, debemos determinar previamente si el extenso lapso de tiempo trascurrido una vez finalizada su intervención y operada la compra, ha podido interferir entre los intereses del abogado con su cliente, significando un aprovechamiento del profesional tal como se ha expuesto anteriormente.

A efectos de dilucidar la cuestión planteada, resultan esclarecedores los argumentos del fallo de la Cámara Civil de Río Cuarto que sostuvo que uno de los requisitos de la prohibición instaurada por los arts. 1361 inc. 6° y 1442 del Cód. Civil, es que el litigio o proceso judicial que afecta al bien objeto de la compraventa o cesión debe ser actual, esto es, que debe existir en el momento que se concreta la operación, quedando descartado el supuesto de bienes, derechos o acciones simplemente dudosos o cuestionables pero que aun no están afectados por proceso judicial alguno, como así también aquellos que estuvieran afectados en el pasado a un proceso ya terminado en el momento en que se lleva a cabo la adquisición por el abogado que intervino en el proceso.[12]

Los fundamentos del fallo comentado en el punto anterior, al cual adherimos, impiden que esta prohibición se vuelva eterna, mas teniendo en cuenta la finalidad del artículo, que es el posible aprovechamiento que pueda incurrir el profesional en su relación con su cliente. Es razonable considerar entonces, que una vez finalizado el sucesorio, y habiendo transcurrido un plazo prudente (en el que incluso ha prescripto la acción por el cobro de honorarios), no puede presumirse una violación al artículo 1361 inc. 6°.

Hay que señalar también, que la prohibición únicamente se da en los casos de bienes que estuvieren en litigio. Habrá que merituar entonces, en el presente caso y mediante la consulta del expediente sucesorio citado, si hubo un desacuerdo entre los herederos que impliquen litigiosidad, presupuesto sin el cual la prohibición no tiene entidad suficiente para privar al acto de sus efectos propios.

Por lo expuesto anteriormente, consideramos que el titulo en cuestión, no resulta observable, por no cumplirse los requisitos necesarios para sostener una posible nulidad ya sea absoluta o relativa.

 

Ezequiel Cabuli



[1] Jorge Bustamante Alsina, “La esencialidad del error como presupuesto de nulidad” LL t95 p751, año 1959

[2] Este error no siempre es esencial. Sólo lo es cuando la cosa no puede cumplir su destino socio-económico previsto. El art. 928 habla de estas cualidades accidentales, que no invalidan el acto.

[3] Jorge Bustamante Alsina, Santos Cifuentes

[4] Santos Cifuentes Negocio Juridico Editorial Astrea

[5] Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba, sala laboral(TSCordoba)(Salalaboral) Fecha: 01/10/1996 Partes: Perulero, Oscar A. c. Saker, Nicolás. Publicado en: LLC 1997, 574

[6] Llambías, “Tratado de derecho Civil – Parte General”, t. 1, p. 378, ed. 1975

[7] Tribunal: Cámara de Apelaciones de Pergamino(CApelPergamino) Fecha: 06/10/1995 Partes: G. L. A. c. Ozafrán, Manuel F. Publicado en: LLBA 1995, 1220

[8] Salvat, “Tratado de Derecho Civil Argentino, Fuente de las obligaciones”, t. I, p. 320, TEA 1957

[9] t. III A, p. 429, punto 4 d), Ed. A. Perrot 1985.

[10] Tribunal: Cámara de Apelaciones de Pergamino(CApelPergamino) Fecha: 06/10/1995 Partes: G. L. A. c. Ozafrán, Manuel F. Publicado en: LLBA 1995, 1220

[11] Borda, “Tratado de Derecho Civil – Contratos I”, p. 42, Ed. Abeledo Perrot, 1983

[12] Tribunal: Cámara Civil y Comercial de Río Cuarto(CCivyComRioCuarto) Fecha: 02/08/1991 Partes: Nou, Pablo A. en: Rivoira, Juan y otro Publicado en: LLC 1992, 645

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