El nuevo índice registral de no titulares
Publicado en: LA LEY 11/06/2010 , 1 • LA LEY 2010-C , 1390
La seguridad de las relaciones jurídicas impone la necesidad de conocer lo más precisamente posible la situación patrimonial de los integrantes de la sociedad y, especialmente, con respecto a las cosas inmuebles, en defensa de los intereses del adquirente en caso de transferencia, como así también de los demás terceros interesados, lo que exige unadecuado medio de publicidad. El crecimiento de la población y el aumento del tráfico inmobiliario llevó a adoptar sistemas de publicidad regístrales, pues incumbe al Estado resguardar los derechos de los particulares e interesa a los titulares de ellos hacerlos conocer por los terceros, para facilitar así las relaciones negociales.
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Es decir, que la finalidad de la creación del sistema de registros públicos no ha sido otra que la de establecer un mecanismo seguro y generalizado de publicidad de los derechos reales en materia inmobiliaria. La clave del funcionamiento del sistema de registros inmobiliarios está, precisamente, en la congnocibilidad potencial “erga omnes” que tiene el asiento registral sea por intermedio de la exhibición del folio real mediante fotocopiado del legajo o por la expedición de “certificados” que presumen en un alto grado la autenticidad de la información proporcionada y su fidelidad con los asientos de la matrícula. (2)
La forma de obtener dicha información del Registro es a través de la solicitud de informes o certificados, lo que no significa que cualquier persona puede acceder a ellos. Los registros no están abiertos a quién por simple curiosidad pretendiese consultar los datos, sino que esa consulta debe restringirse a las personas que acrediten un interés legítimo. El articulo 54 del decreto 2080 precisa el alcance del artículo 21 de la ley registral: “podrán conocer los asientos registrales, además de sus titulares: el poder judicial de la nación, de las provincias de la Ciudad autónoma de buenos aires, ministerios públicos, o quienes ejerzan las profesiones de escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador público o martillero….”, y quienes no estando comprendidos acrediten un interés legitimo a juicio de la dirección de registro.
El objetivo de los certificados de titularidad registral constituye una herramienta fundamental a la hora de celebrar negocios jurídicos que incidan en el derecho de propiedad de las personas. Es habitual, que para comprobar la solvencia de un garante o fiador, se recurra a la solicitud del certificado de informe de estado de dominio sobre una determinada propiedad que manifiesta detentar el sujeto. En otras situaciones, donde se quiere conocer la solvencia de un futuro demandado y así merituar la conveniencia de un litigio, se opta por el certificado llamado “índice de titularidad” en el que podemos obtener con presunción de exactitud que una persona es titular de uno o varios inmuebles.
La novedad del sistema registral: El índice de NO titularidad
Es interesante destacar, que en el considerando de la DTR comentada, se fundamenta su creación argumentando que se implementa por “contactos mantenidos por usuarios y diferentes fueros del Poder Judicial de la Nación” que subrayaron “la importancia y el interés en disponer de un servicio de informes respecto de sujetos de derechos que dejaron de ser titulares de un derecho de dominio inscripto a su nombre, e hicieron aconsejable la formación de un “Indice” de “titulares no vigentes”, para brindar ese nuevo servicio de publicidad registral;
Ante esta novedosa herramienta que proporciona el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y leyendo su “considerando” nos preguntamos lo siguiente: ¿Tiene suficientes facultades el organismo para publicitar por sí la situación patrimonial actual de una persona en cuanto a los inmuebles que tuvo y que ya no tiene? Nos seguimos preguntando: ¿No pertenece esta información a la esfera de los datos personales de una persona?
Al comienzo del presente comentario repasamos la razón de la creación de los registros y la función que ellos desempeñan en virtud de las facultades conferidas por la ley 17.801. Conforme ello, buscaremos dentro de su articulado la respuesta al interrogante formulado:
El artículo 21 de la ley Registral establece que “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscritas”. Este artículo refiere a que lo que debe publicitar en el registro es el estado y la situación de los bienes inscriptos a nombre de determinada persona. Es decir que la publicidad registral versa sobre tales bienes (y sus titulares actuales) y no sobre las personas que ya no son titulares. Este articulo de ningún modo autoriza a los registradores a instalar un sistema de publicidad adicional de “ex titulares” de domino, ya que no integran el statu quo de los bienes que describe.
En cuanto a los sujetos, los limites que la ley registral permite dar a conocer los encontramos en el capitulo siguiente, donde se regula la creación del Registro de anotaciones personales: El artículo 30 sostiene que “El registro tendrá secciones donde se anotarán: a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes; b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.”
Conforme estos dos artículos citados, podemos concluir que el registro tiene facultades para publicitar a través de sus certificados e informes la titularidad y estado de situación actual de los bienes inscriptos, y en cuanto a las personas, la libre disponibilidad de las mismas. A través de esta Disposición técnico registral estamos ante lo que el artículo califica de “otra registración de carácter personal” y la ley establece claramente que debe ordenarlo una ley (nacional o provincial) con lo que consideramos que excede las facultades conferidas por la ley.
Consideramos de suma importancia tener un sistema registral eficiente e informatizado, que otorgue a los usuarios herramientas idóneas para el manejo de la información que por la ley registral el registro debe publicitar. Destacamos que a pesar de las enormes ventajas del sistema registral actual, el mismo presenta aún deficiencias operativas, conocidas por los operadores del derecho. Creemos que es ahí donde hay que focalizar los esfuerzos en mejorar lo que sí está autorizado por las leyes a publicitar.
(1) Partes: Discoli, Alberto T. s/ sucesión Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil plenario Microjuris Cita: MJ-JU-M-5376-AR | MJJ5376
(2) Artículo 22 ley 17.801 (Adla, XXVIII-B, 1929), sala C 24-11-89 en “Ponzio c. Cisterna s/ejecutivo”.
